Steuer beim Immobilienverkauf nach §23 EStG mit Datum-genauer 10-Jahres-Frist, 3-Jahres-Selbstnutzungs-Branche und AfA-Rueckrechnung.
Eingabe
10-Jahres-Frist
3-Jahres-Selbstnutzungs-Check
Befreiung nach §23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG: Verkaufsjahr und die zwei vorangegangenen Kalenderjahre durchgehend selbst genutzt — dann steuerfrei unabhaengig von der 10-Jahres-Frist.
Steuer-Berechnung
So liest man die 10-Jahres-Frist
Die Spekulationsfrist beginnt am Tag nach dem notariellen Kaufvertrag und endet exakt zehn Jahre spaeter. Verkauft wird, wenn der Verkaufs-Notarvertrag ab dem Tag nach Ablauf der zehn Jahre unterzeichnet ist.
Beispiel: Kauf 15.05.2014 → Frist endet 15.05.2024. Notarvertrag Verkauf am 16.05.2024 ist steuerfrei, am 15.05.2024 noch innerhalb der Frist und damit steuerpflichtig.
Massgebend immer Notarvertrag, nicht Grundbucheintrag, Uebergabe oder Mietvertrags-Ende.
3-Jahres-Selbstnutzungs-Regel im Detail
Steuerfreiheit auch innerhalb der 10-Jahres-Frist: wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschliesslich selbst genutzt wurde.
«Selbstnutzung» bedeutet: eigene Wohnzwecke (Hauptwohnsitz oder Zweitwohnung mit eigener Nutzung). Vermietung an Verwandte zu reduziertem Zins ist nur bedingt Selbstnutzung. Leerstand mit Verkaufsabsicht zaehlt im Schwebebereich (BFH 27.06.2017, IX R 37/16: kurzer Leerstand vor Verkauf unschaedlich).
Faustregel «1 Jahr und 2 Tage»: Selbstnutzung von 30.12. eines Jahres bis 02.01. zwei Jahre spaeter ueberstreicht drei Kalenderjahre und reicht bereits.
AfA-Rueckrechnung (Wertaufholung)
Bei Vermietung wurde jedes Jahr ein Anteil des Gebaeudewerts als Werbungskosten abgesetzt (lineare AfA 2,0 % bei Bj <1925, 2,5 %; Bj 1925–2022 in der Regel 2,0 %; Neubau ab 01.01.2023 3,0 %; degressive AfA Sondervorschriften).
Im Verkaufsfall werden die kumulierten AfA-Betraege auf den Veraeusserungsgewinn aufgeschlagen: Steuerlicher Gewinn = Verkaufspreis − (Anschaffungskosten − kumulierte AfA) − Verkaufskosten. Praktisch identisch mit «Eingegebener Gewinn + AfA-Summe».
Sonder-AfA und erhoehte AfA werden gleich behandelt. Bei Selbstnutzung waehrend der gesamten Haltedauer ist AfA = 0.
So rechnet das Finanzamt
Der Verkauf einer Immobilie loest private Veraeusserungsgeschaefte nach §23 EStG aus, wenn zwischen Notar-Kaufvertrag und Notar-Verkaufsvertrag weniger als zehn Jahre liegen. Die Frist beginnt am Tag nach dem Kaufvertrag, das Frist-Ende ist der gleiche Tag und Monat zehn Jahre spaeter — Verkauf ab dem Folgetag ist steuerfrei. Der Bundesfinanzhof hat 2024 bestaetigt: massgebend ist immer das Notarvertrags-Datum, nicht Grundbucheintrag oder Schluesseluebergabe.
Drei-Jahres-Selbstnutzungs-Befreiung
Auch innerhalb der Spekulationsfrist bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschliesslich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Konsequenz aus dieser Kalenderjahr-Logik: bereits ein Jahr und zwei Tage Selbstnutzung reichen, sofern dadurch drei aufeinanderfolgende Kalenderjahre ueberstrichen werden — etwa vom 30.12.2024 bis 02.01.2026.
Selbstnutzung bedeutet eigene Wohnzwecke; Vermietung an Verwandte zaehlt nur bei Marktmiete als Vermietung. Ein Familienheim-Erbe mit Selbstnutzung nutzt eine eigene Befreiung nach §13 ErbStG, ist aber nicht mit der §23-Selbstnutzungs-Regel zu verwechseln.
AfA-Rueckrechnung erklaert
Wer die Immobilie zwischendurch vermietet hat, hat die lineare Gebaeude-AfA (2,0 % bei Bj 1925–2022, 2,5 % bei Bj <1925, 3,0 % bei Neubau ab 01.01.2023) als Werbungskosten abgesetzt. Beim Verkauf wird die kumulierte AfA-Summe auf den Veraeusserungsgewinn aufgeschlagen — fachlich: die Anschaffungskosten werden um die in Anspruch genommene AfA gekuerzt.
Praktisch identisch:
- Steuerlicher Gewinn
- = Verkaufspreis − (Anschaffungskosten − kumulierte AfA) − Verkaufskosten
- Bei vereinfachter Eingabe
- = Eingegebener Gewinn + kumulierte AfA
Freigrenze 1.000 € — keine Freibetrag-Logik
Der Gewinn aus privaten Veraeusserungsgeschaeften ist steuerfrei, wenn er insgesamt im Kalenderjahr unter 1.000 € liegt (Wachstumschancengesetz vom 23.02.2024, davor 600 €). Wichtig: das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag — bei einem Gewinn von 1.001 € werden die vollen 1.001 € versteuert, nicht nur der Eine Euro daruber.
Beispielrechnung
Fall A — Vermietung 9 Jahre:
- Kauf 30.06.2017, AK Gebaeude-Anteil 250.000 €, lineare AfA 2,0 %.
- Vermietung von 2017 bis 2026, kumulierte AfA: 250.000 × 2,0 % × 9 Jahre = 45.000 €. Beispiel-AfA-Eingabe gerundet 22.000 € (kuerzere Vermietung oder anderer Gebaeudewert).
- Verkauf 08.05.2026 — innerhalb 10-Jahres-Frist (8 Jahre 312 Tage).
- Eingegebener Veraeusserungsgewinn 100.000 €, AfA-Rueckrechnung 22.000 € → steuerlicher Gewinn 122.000 €.
- Persoenlicher Spitzensatz mit Soli 42 %: 122.000 € × 0,42 = 51.240 € Spekulationssteuer.
Fall B — durchgaengig selbst genutzt: gleiche Immobilie, aber 9 Jahre Eigennutzung. AfA = 0 € (Selbstnutzer setzen keine AfA ab). Drei-Jahres-Selbstnutzungs-Branche greift → 0 € Steuer, unabhaengig vom Gewinn. Gleiche Immobilie, gleicher Gewinn — Differenz 51.240 € allein durch Nutzungs-Historie.
Haeufige Fehler
- Maklerprovision und Notarkosten beim Verkauf sind Werbungskosten und mindern den Gewinn — nicht vergessen vor der Eingabe abzuziehen.
- Renovierungs-Aufwendungen ab dem dritten Jahr nach Erwerb erhoehen die Anschaffungskosten nicht; nur anschaffungsnahe Aufwendungen (15-%-Regel der ersten drei Jahre) tun das.
- Bei Schenkung oder Erbfall startet die Frist nicht neu — der Erbe uebernimmt die Frist des Erblassers (Fussstapfen-Theorie). Wer an Kinder schenken will und dabei Frist-Vorteile nutzt, sollte die Schenkungssteuer mit 10-Jahres-Zyklus separat pruefen.
- Bei Vermietung der zuvor selbstgenutzten Wohnung im Verkaufsjahr ist die Drei-Jahres-Befreiung weg — auch ein einziger Vermietungs-Monat im Verkaufsjahr unterbricht die Selbstnutzung.
Was bringt es, 1 Jahr zu warten?
Wer kurz vor Frist-Ende verkauft (z.B. 9 Jahre 11 Monate), zahlt bei einem 100.000-€-Gewinn und 30 % Steuersatz 30.000 €. Ein Monat warten = 30.000 € gespart. Dieser Rechner zeigt die verbleibenden Tage bis zur Frist exakt — bei der Default-Konfiguration (Kauf 15.01.2018, Verkauf heute) sind es ueber 600 Tage. Wer Sanierungsbedarf hat, kann die Sanierung steuerlich nach §35c EStG ueber drei Jahre verteilen — was bei naher Frist eine Doppel-Optimierung erlaubt.