Schenkungssteuer auf Immobilien-Übertragung mit Freibetrag-Restzeit, §13d-Bewertungsabschlag bei Vermietung und Anrechnung früherer Schenkungen nach §14 ErbStG.
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7 %
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Häufige Fragen
Was passiert mit dem Freibetrag nach 10 Jahren?
Nach §14 ErbStG lebt der persönliche Freibetrag zwischen denselben Personen alle 10 Jahre vollständig neu auf. Eine zweite Schenkung am Tag 10 Jahre + 1 nach der ersten kann den Freibetrag wieder voll nutzen.
Gilt §13d auch bei Ferienwohnungen?
Nein. Der 10-%-Bewertungsabschlag setzt eine dauerhafte Vermietung zu Wohnzwecken voraus. Kurzfristige Vermietung wie Ferienhäuser oder reine Eigennutzung sind ausgeschlossen.
Gehören Eltern bei Schenkung zu Klasse I oder II?
Bei einer Schenkung an Eltern/Großeltern gilt Klasse II mit 20.000 € Freibetrag. Klasse I (Freibetrag 100.000 €) gilt nur bei Erbschaft, nicht bei Schenkung — ein häufiger Praxis-Fehler.
10-Jahres-Zyklus nach §14 ErbStG
Der persönliche Freibetrag bei Schenkungen lebt zwischen denselben Personen alle zehn Jahre vollständig neu auf. Eine Schenkung am Tag 10 Jahre und 1 Tag nach der vorigen kann den Freibetrag erneut voll nutzen — eine am Tag 9 Jahre und 364 Tage nicht. Wer eine Immobilie auf zwei Zyklen aufteilt, nutzt den Freibetrag effektiv zweimal. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Steuerentstehung nach §9 ErbStG (regelmäßig die notarielle Übertragung), nicht die Anzeige beim Finanzamt.
Persönliche Freibeträge §16 ErbStG
| Verwandtschaft | Klasse | Freibetrag |
|---|---|---|
| Ehegatte / eingetragener Partner | I | 500.000 € |
| Kind, Stief-, Adoptivkind | I | 400.000 € |
| Enkel (Eltern verstorben) | I | 400.000 € |
| Enkel (Eltern leben) | I | 200.000 € |
| Eltern / Großeltern bei Schenkung | II | 20.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen | II | 20.000 € |
| Übrige | III | 20.000 € |
Steuersätze §19 ErbStG
| Erwerb bis € | Klasse I | Klasse II | Klasse III |
|---|---|---|---|
| 75.000 | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 | 15 % | 25 % | 30 % |
| 6.000.000 | 19 % | 30 % | 30 % |
| 13.000.000 | 23 % | 35 % | 50 % |
| 26.000.000 | 27 % | 40 % | 50 % |
| über 26.000.000 | 30 % | 43 % | 50 % |
Beispiel: 600.000 € EFH, Eltern → Kind, selbstgenutzt
- Verkehrswert: 600.000 €.
- §13d nicht anwendbar → Bemessung = 600.000 €.
- Freibetrag Kind (Klasse I): −400.000 €.
- Steuerpflichtiger Erwerb: 200.000 €.
- Tarif: 200.000 € liegt ≤300.000 → 11 %.
- Steuer: 200.000 × 11 % = 22.000 €; Effektivsatz 3,67 %.
Bei Vermietung greift §13d (10 % Abschlag): 540.000 € Bemessung → 140.000 € Erwerb → 11 % = 15.400 €, Ersparnis 6.600 €. Voraussetzung ist dauerhafte Vermietung zu Wohnzwecken; Ferienwohnungen sind ausgeschlossen.
Häufige Fehler
- Eltern als Klasse I einordnen
- Bei Schenkung sind Eltern und Großeltern Klasse II mit 20.000 € Freibetrag. Klasse I gilt nur im Erbfall.
- Nicht-eingetragene Partner mit Ehegatten gleichsetzen
- Ohne Eintragung gilt Klasse III: 20.000 € Freibetrag, 30/50 % Tarif. Bei 400.000-€-Immobilie liegt die Steuer leicht über 100.000 €.
- Härteausgleich §19 (3) übersehen
- Bei knapper Überschreitung einer Stufe (z. B. 76.000 € statt 75.000) begrenzt der Härteausgleich den Sprung. Dieser Rechner zeigt den unbereinigten Tarif.
Folgesteuern und verwandte Rechner
Bei Erbschaft statt Schenkung greift die Familienheim-Befreiung nach §13 ErbStG mit 10-Jahres-Selbstnutzungspflicht. Wird eine geschenkte Immobilie binnen 10 Jahren verkauft, ist die Spekulationsfrist §23 EStG zu prüfen — Anschaffungskosten des Schenkers werden übernommen. Sanierungsaufwendungen lassen sich nach §35c EStG absetzen; der §35c-Steuerermäßigungs-Rechner zeigt die 7/7/6-%-Verteilung.