Sanierungs-Steuerermäßigung §35c EStG Rechner

Berechnung der Einkommensteuer-Ermäßigung nach §35c EStG für energetische Sanierungsmaßnahmen am selbstgenutzten Eigenheim — 20% der Kosten verteilt über drei Jahre (7%/7%/6%), Höchstbetrag 40.000 € pro Objekt, mit Steuerlast-Deckungs-Check pro Jahr und separatem Energieberatung-Bonus.

Sanierungs-Aufwendungen

Sanierungs-Kosten gesamt (€) Nur Material + Lohn der Fachfirma. Höchstbemessung: 200.000 € pro Objekt (= 40.000 € Steuerermäßigung). Maßnahmen-Typ Bestimmt die Mindestanforderung nach ESanMV. Steuerlich werden alle Typen mit 20 % begünstigt.

Steuerlast pro Jahr

§35c kennt keinen Vortrag: Übersteigt die Ermäßigung die tarifliche Einkommensteuer eines Jahres, verfällt der Differenzbetrag.

Tarifliche ESt Jahr 1 (€) — Abschlussjahr Tarifliche ESt Jahr 2 (€) Tarifliche ESt Jahr 3 (€)

Energieberatung (optional)

BAFA-zugelassener Energieberater — Honorar (€) Sondersatz: 50 % der Beratungs-Aufwendungen, abziehbar im Jahr 1 (Maßnahmen-Abschlussjahr) zusätzlich zur 7%-Ermäßigung. Eigenheim ist älter als 10 Jahre und wird selbst genutzt (Pflicht-Voraussetzung §35c Abs.1 Satz 2)

Steuerermäßigung nach §35c EStG

Bemessungsgrundlage—

Jahr 1 (7 %)—

Jahr 2 (7 %)—

Jahr 3 (6 %)—

Energieberatung (50 % im J1)—

Gesamt-Ermäßigung über 3 Jahre—

ESt-Last (gesamt) §35c-Ermäßigung (genutzt) Verfall (Steuerlast unzureichend)

Anlage-Schema für die Einkommensteuer-Erklärung

Aufwendungen energetische Maßnahmen—

Veranlagungsjahr 1 — § 35c Abs. 1 Satz 1 (7 %)—

Veranlagungsjahr 2 — § 35c Abs. 1 Satz 1 (7 %)—

Veranlagungsjahr 3 — § 35c Abs. 1 Satz 1 (6 %)—

Energieberatung — § 35c Abs. 1 Satz 4 (50 %, J1)—

Summe Steuerermäßigung—

Mindestanforderungen nach ESanMV (Maßnahmen-Selektor)

—

Maßnahme	Mindestanforderung (Auszug)
Außenwand-Dämmung	U-Wert ≤ 0,20 W/m²K
Dach / oberste Geschossdecke	U-Wert ≤ 0,14 W/m²K
Geschoss- / Kellerdecke	U-Wert ≤ 0,25 W/m²K
Fenster	Uw ≤ 0,95 W/m²K
Außentüren	UD ≤ 1,30 W/m²K
Heizungsoptimierung / Erneuerung	BEG-EM-konform, hydraulischer Abgleich
Lüftungsanlage mit WRG	η_WRG ≥ 80 %
Sommerlicher Wärmeschutz	Außenliegender Sonnenschutz Fc ≤ 0,30

Quelle: ESanMV (BGBl. I 2020 S. 3) i.V.m. BMF-Schreiben 2024-12-23. Vollständig: gesetze-im-internet.de/esanmv

So funktioniert die §35c-Steuerermäßigung

§35c EStG verteilt insgesamt 20 % der begünstigten Sanierungs-Aufwendungen über drei Veranlagungszeiträume — 7 % im Abschlussjahr, 7 % im Folgejahr, 6 % im übernächsten Jahr. Höchstbetrag: 40.000 € pro Objekt (= 200.000 €-Aufwendungs-Cap). Voraussetzung: selbstgenutztes Eigenheim, älter als zehn Jahre zu Beginn der Maßnahme, Bescheinigung des Fachunternehmens nach BMF-Muster (BMF-Schreiben 23.12.2024).

Kein Vortrag — der häufigste Praxisfehler

Anders als andere Steuervergünstigungen kennt §35c keinen Verlustvortrag: übersteigt die Ermäßigung die tarifliche Einkommensteuer eines Jahres, verfällt der Differenzbetrag ersatzlos. Wer eine geringe Steuerlast hat, sollte die Sanierungs-Etappen über mehrere Jahre verteilen oder eine Übertragung auf Familienangehörige mit höherem Einkommen prüfen.

Worked Example — 60.000 € Sanierung, je 7.000 € ESt-Last

Bemessungsgrundlage: 60.000 € (unter 200.000 €-Cap)
Theoretische Ermäßigung J1: 60.000 € × 7 % = 4.200 €
Tatsächliche Ermäßigung J1: min(4.200 €, 7.000 € ESt-Last) = 4.200 €
Jahr 2: 60.000 € × 7 % = 4.200 €, gedeckt → 4.200 €
Jahr 3: 60.000 € × 6 % = 3.600 €, gedeckt → 3.600 €
Summe über 3 Jahre: 12.000 € (= exakt 20 % der Aufwendungen)

Wäre die ESt-Last in Jahr 2 nur 2.000 € statt 7.000 €, würden 2.200 € endgültig verfallen — Jahr 3 darf nicht „aufgefüllt“ werden. Der Rechner markiert solche Verfall-Beträge rot.

Energieberatung — der separate 50 %-Bonus

Honorare für eine BAFA-zertifizierte Vor-Ort-Beratung oder einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) werden nicht über die 7/7/6-Verteilung, sondern mit einem einmaligen Sondersatz von 50 % im Maßnahmen-Abschlussjahr abgezogen (§35c Abs.1 Satz 4). Der Bonus rechnet auf denselben 40.000 €-Höchstbetrag an und konkurriert in Jahr 1 mit der 7%-Hauptermäßigung um die verfügbare Steuerlast.

iSFP-Stack mit BEG — Wahl statt Doppelung

Wer den iSFP-Bonus über die BEG-Förderung nutzt (5 % zusätzlicher Investitionszuschuss), kann denselben Rechnungsposten nicht parallel über §35c absetzen. §35c lohnt vor allem bei Einzelmaßnahmen außerhalb der BEG-Antragsschwellen (Fenstertausche, sommerlicher Wärmeschutz, Energiemanagement) und bei hohem persönlichem Steuersatz. Für die Dimensionierung der Hüllendämmung selbst hilft der U-Wert-Rechner Außenwand.

Häufige Fehler in der Steuererklärung

Vermietete Wohneinheit miteingerechnet: §35c gilt nur für selbst genutzte Gebäude. Ein vermietetes Zweifamilienhaus muss aufgeteilt werden — abziehbar ist nur der Teil der selbst genutzten Wohnfläche. Für vermietete Objekte greift stattdessen die Spekulationsfrist und AfA-Logik.
Eigenleistung als Aufwendung: Nur Material und Lohn der Fachfirma sind begünstigt. Eigene Arbeitsstunden zählen nicht, auch nicht als „kalkulatorischer Lohn“.
Kombination mit §35a: Aufwendungen, für die §35a (haushaltsnahe Handwerkerleistungen, 20 % bis 1.200 €) beansprucht wird, dürfen nicht zusätzlich über §35c geltend gemacht werden — eine doppelte Verrechnung derselben Rechnung ist ausgeschlossen.
Reine Gas- oder Öl-Heizungs-Erneuerung: Seit der GEG-Novelle 2024 ist die Erneuerung fossiler Heizungen ohne EE-Anteil von §35c ausgeschlossen. Förderfähig sind nur Wärmepumpen, Hybrid- oder Biomasse-Lösungen mit BEG-EM-Anforderungen.