Steuer auf vererbte Immobilien nach Verkehrswert, Verwandtschaftsklasse und Wohnfläche; mit Familienheim-Befreiung §13 ErbStG (200-m²-Grenze für Kinder) und 10-Jahres-Selbstnutzungs-Pflicht.
Erbschaft
Steuerklasse + Steuersatz-Tabelle (anwendbare Stufe markiert)
| Steuerpfl. Erwerb bis | Klasse I | Klasse II | Klasse III |
|---|---|---|---|
| 75.000 € | 7% | 15% | 30% |
| 300.000 € | 11% | 20% | 30% |
| 600.000 € | 15% | 25% | 30% |
| 6.000.000 € | 19% | 30% | 30% |
| 13.000.000 € | 23% | 35% | 50% |
| 26.000.000 € | 27% | 40% | 50% |
| über 26.000.000 € | 30% | 43% | 50% |
Erbschaftssteuer ist eine Vollstufentarif-Steuer (§ 19 ErbStG): der Steuersatz der Stufe gilt auf den gesamten Erwerb, nicht nur auf den übersteigenden Teil. Übergangsmilderung nach § 19 Abs. 3 ErbStG bei Stufenüberschreitung wird automatisch berücksichtigt.
Familienheim §13 ErbStG — Entscheidungslogik in vier Stufen
Die Steuerbefreiung für selbstgenutzte Immobilien ist die wichtigste Stellschraube bei Immobilien-Erbschaften — und die fehleranfälligste. Die Voraussetzungen folgen einem strikten Vierschritt-Test:
- Erblasser-Selbstnutzung bis Tod: Die Immobilie muss vom Erblasser tatsächlich selbst bewohnt worden sein. Eine vermietete Wohnung disqualifiziert sich automatisch, ein altersbedingter Auszug ins Pflegeheim ist begünstigt.
- Verwandtschaftsklasse I: Nur Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Enkel und (bei Erbfall) Eltern können §13 nutzen. Geschwister und entferntere Verwandte sind ausgeschlossen — auch bei tatsächlicher Selbstnutzung.
- Erbe-Selbstnutzung 10 Jahre: Der Erbe muss unverzüglich (Praxis: ≤6 Monate) einziehen und mindestens zehn Jahre selbst bewohnen. Verkauf oder Vermietung vor Ablauf führt zur rückwirkenden Volltaxation, ausser bei zwingenden Hinderungsgründen wie eigener Pflegebedürftigkeit.
- Wohnflächen-Branch (nur Kinder/Enkel): Bis 200 m² ist die Befreiung voll. Über 200 m² bleibt der übersteigende Anteil steuerpflichtig — anteilig zum Verkehrswert. Ehegatten haben keine Flächengrenze.
Beispielrechnungen — fünf typische Konstellationen
Beispiel 1: Eigenheim 350.000 €, 140 m², Eltern → Kind
- Verwandtschaftsklasse I → Freibetrag Kind: 400.000 €
- Wohnfläche 140 m² ≤ 200 m² → Familienheim-Befreiung greift voll
- Steuerpflichtiger Anteil: 0 % des Verkehrswerts
- Steuerpflichtiger Erwerb: 0 €
- Erbschaftssteuer: 0 € — Pflicht: 10 Jahre Selbstnutzung
Beispiel 2: Villa 600.000 €, 250 m², Eltern → Kind, 10 J Selbstnutzung
- Wohnfläche 250 m² > 200 m² → anteilige Reduktion
- Steuerpflichtiger Anteil: (250 − 200) / 250 = 20 % des Verkehrswerts
- Taxable Wert: 600.000 € × 0,20 = 120.000 €
- Freibetrag Kind 400.000 € absorbiert die 120.000 € vollständig
- Erbschaftssteuer: 0 € — trotz 250-m²-Villa, da Freibetrag deckt
Beispiel 3: Großvilla 2.000.000 €, 500 m², Eltern → Kind
- Wohnfläche 500 m² > 200 m² → anteilige Reduktion
- Steuerpflichtiger Anteil: (500 − 200) / 500 = 60 %
- Taxable Wert: 2.000.000 € × 0,60 = 1.200.000 €
- Steuerpflichtiger Erwerb: 1.200.000 € − 400.000 € = 800.000 €
- Klasse I, Stufe bis 6 Mio €: 19 % → Erbschaftssteuer: 152.000 €
Beispiel 4: Eigenheim 800.000 €, 140 m², Bruder → Schwester (Klasse II)
- Klasse II → Freibetrag Geschwister: 20.000 €
- §13-Familienheim ist Klasse-I-exklusiv → keine Befreiung
- Steuerpflichtiger Erwerb: 800.000 € − 20.000 € = 780.000 €
- Klasse II, Stufe bis 6 Mio €: 30 % → naive Steuer 234.000 €
- Erbschaftssteuer: 234.000 € — Härteausgleich §19 Abs. 3 nicht aktiv (kein Stufensprung-Effekt nahe Grenze)
Beispiel 5: Reihenhaus 350.000 €, 180 m², Eltern → Kind, nur 5 Jahre Plan
- Bei Einhaltung der 10-Jahres-Pflicht: Erbschaftssteuer 0 €
- Plan 5 Jahre < 10 Jahre → 1.825 Tage Risiko-Zone
- Verkauf vor Ende der Frist: rückwirkende Volltaxation = 0 € (Freibetrag absorbiert), aber Werterhöhung über Freibetrag würde nachversteuert
- Praxis-Empfehlung: notarielle Sicherung der Selbstnutzungs-Absicht oder Pflicht-Vermerk
- Steuer im Plan: 0 €; Risiko bei vorzeitigem Verkauf: bis 0–11.000 € je nach Restanteil
Häufige Fehler bei der Familienheim-Anwendung
- Verzögerter Einzug länger als 6 Monate
- Die Rechtsprechung des BFH ist streng: ohne nachvollziehbaren Grund (Erbauseinandersetzung, Renovierungs-Notwendigkeit) entfällt die Befreiung bereits am Anfang.
- Wohnflächen-Definition unterschätzt
- Maßgebend ist die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) — nicht die Grundfläche. Balkone, Terrassen und Keller zählen nur teilweise (¼ bzw. nicht).
- Anteilige Vermietung wird übersehen
- Wer einen Teil des Hauses (z.B. Einliegerwohnung) vermietet, verliert die Befreiung anteilig — nicht nur für den vermieteten Quadratmeter, sondern für die wirtschaftliche Einheit.
- 10-Jahres-Frist unterbrochen
- Auch ein zwischenzeitlicher Auszug von 12 Monaten kann die Frist resetten. Das Finanzamt prüft Einwohnermeldedaten und Nebenkostenabrechnungen.
- Zugewinnausgleich vergessen
- Bei Ehegatten kann der fiktive Zugewinnausgleich §5 ErbStG zusätzlich zum Familienheim-Freibetrag den steuerpflichtigen Erwerb mindern — separat zur §13-Befreiung.
Steuersätze 2026 nach §19 ErbStG (unverändert seit 2010)
| Steuerpfl. Erwerb bis | Klasse I | Klasse II | Klasse III |
|---|---|---|---|
| 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| über 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
Es handelt sich um einen Vollstufentarif: der Steuersatz der erreichten Stufe gilt auf den gesamten steuerpflichtigen Erwerb. Bei Stufenüberschreitungen mit kleinen Differenzen greift §19 Abs. 3 ErbStG (Härteausgleich) — der Mehrbetrag der nächsthöheren Stufe wird auf 50 % (Klasse I/II) bzw. 75 % (Klasse III) des Übersteigenden gedeckelt.
Freibeträge §16 ErbStG (alle 10 Jahre nutzbar)
- Ehegatte / Lebenspartner: 500.000 €
- Kind, Stiefkind, Adoptivkind: 400.000 €
- Enkel (Eltern verstorben): 400.000 €
- Enkel (Eltern leben): 200.000 €
- Eltern / Großeltern (Erbfall): 100.000 €
- Geschwister, Nichten/Neffen, Schwiegerkinder: 20.000 €
- Übrige (Klasse III): 20.000 €
Wichtig: der 10-Jahres-Zyklus gilt für die Summe aus Schenkung und Erbschaft. Wer in den 10 Jahren vor dem Erbfall schon Vermögen geschenkt bekommen hat, hat den Freibetrag bereits anteilig verbraucht — die Konsequenzen lassen sich vorab prüfen mit einem Schenkungssteuer-Rechner für Immobilien, der den 10-Jahres-Zyklus abbildet.
Wann lohnt sich die Schenkung statt Vererbung?
Die Schenkung zu Lebzeiten kann den Freibetrag mehrfach nutzen (alle 10 Jahre neu) und ermöglicht zusätzlich die §13d-Begünstigung für vermietete Wohnimmobilien (10 % Bewertungsabschlag). Bei späterem Verkauf der Immobilie durch den Beschenkten oder Erben gilt allerdings die Spekulationssteuer-10-Jahres-Frist — nicht zu verwechseln mit der Selbstnutzungs-Pflicht des Familienheims.
Bewertung der Immobilie nach §§ 182 ff. BewG
Das Finanzamt setzt nicht den Marktpreis, sondern den Verkehrswert nach Bewertungsgesetz an. Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern gilt regelmäßig das vereinfachte Vergleichswertverfahren (Bodenrichtwert + Sachwert), bei Mietobjekten das Ertragswertverfahren. Eine eigene Wertermittlung durch Sachverständigen ist möglich (§198 BewG) und lohnt sich bei Schiefen zwischen Pauschalwert und tatsächlichem Markt — typischerweise bei Sanierungsstau, Lärmbelastung oder besonderen Lage-Nachteilen. Auch der energetische Zustand beeinflusst den Verkehrswert; eine erste Einschätzung der energetischen Hülle gibt der U-Wert-Rechner für Außenwände.
Anzeige- und Erklärungspflicht
Nach §30 ErbStG muss jeder Erbfall innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt angezeigt werden — formlos genügt. Auf Aufforderung ist eine Erbschaftssteuererklärung (Vordrucke ErbSt 1A bis 5) einzureichen, regelmäßig binnen einem Monat. Nachlassgerichte und Notare melden Erbfälle automatisch; die Drei-Monats-Pflicht greift trotzdem. Bei Familienheim-Befreiung ist der unverzügliche Einzug aktenkundig zu machen (Meldebescheinigung beilegen).