Berechnung der Grunderwerbsteuer 2026 nach Bundesland mit aktuellen Sätzen, §3-Befreiungen und Kaufnebenkosten-Komplettbilanz (Notar, Grundbuch, Makler).
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Aktuelle Sätze 2026 — alle 16 Bundesländer
| Bundesland | Satz 2026 | Gültig seit |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 01.01.1997 |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 05.11.2011 |
| Niedersachsen | 5,0 % | 01.01.2014 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 01.03.2012 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 01.03.2012 |
| Thüringen | 5,0 % | 01.01.2024 (gesenkt von 6,5) |
| Bremen | 5,5 % | 01.07.2025 (erhöht von 5,0) |
| Hamburg | 5,5 % | 01.01.2023 |
| Sachsen | 5,5 % | 01.01.2023 |
| Berlin | 6,0 % | 01.01.2014 |
| Hessen | 6,0 % | 01.08.2014 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 01.07.2019 |
| Brandenburg | 6,5 % | 01.07.2015 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 01.01.2015 |
| Saarland | 6,5 % | 01.01.2015 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 01.01.2014 |
Häufige Fragen zu Befreiungen
Sind Geschwister-Übertragungen GrESt-befreit?
Nein. §3 Nr. 6 GrEStG befreit nur Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Enkel, Großeltern). Geschwister sind Verwandte in der Seitenlinie und zahlen den vollen Satz. Häufiger Praxis-Irrtum.
Was zählt als „bewegliches Inventar"?
Einbauküche, Markisen, Sauna, Möbel können separat im Vertrag aufgeführt werden und mindern die GrESt-Bemessung. Realistische Marktwerte ansetzen — Finanzamt prüft bei auffälligen Splittings.
Gibt es einen Freibetrag wie bei Erbschaft?
Nein. GrESt kennt keinen persönlichen Freibetrag. Einzige Bagatellgrenze: Kaufpreis ≤ 2.500 € (§3 Nr. 1). Thüringen hat seit 2024 eine separate Erstattung bis 25.000 € für selbstnutzende Erstkäufer auf Antrag.
Beim Immobilienkauf in Deutschland fällt die Grunderwerbsteuer (GrESt) als Bundesländer-Sache an — der Satz reicht 2026 von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, NRW, Saarland und Schleswig-Holstein. Gleichzeitig kommen Notar-, Grundbuch- und Maklergebühren hinzu, die zusammen mit der GrESt die Erwerbsnebenkosten bilden — meist 10–15 % über dem reinen Kaufpreis. Wer den Steuersatz isoliert betrachtet, unterschätzt die finale Investitionssumme.
Aktuelle 2026-Sätze — zwei Änderungen seit 2024 beachten
- Bremen: Erhöhung von 5,0 % auf 5,5 % zum 01.07.2025 (Senatsbeschluss 03.12.2024 zur Haushaltssanierung)
- Thüringen: Senkung von 6,5 % auf 5,0 % zum 01.01.2024 — bislang einzige Senkung in der Geschichte der Grunderwerbsteuer; zusätzlich gibt es seit 2024 eine separate Erstattung bis 25.000 € für selbstnutzende Erstkäufer auf Antrag (binnen 6 Monaten nach Grundbucheintrag)
NRW diskutiert (Stand 05/2026) eine FDP-Initiative zur Senkung von 6,5 % auf 5,0 % — ein Beschluss steht noch aus. Bis dahin gilt 6,5 %.
Worked example: 450.000 € Eigenheim in NRW
- Kaufpreis: 450.000 €
- Grunderwerbsteuer: 450.000 € × 6,5 % = 29.250 €
- Notarkosten (1,5 %): 6.750 €
- Grundbuchgebühren (0,5 %): 2.250 €
- Maklerprovision Käufer-Anteil 3,57 % (§656c BGB, hälftige Teilung der typischen 7,14 % Gesamtprovision inkl. MwSt): 16.065 €
- Erwerbsnebenkosten gesamt: 29.250 + 6.750 + 2.250 + 16.065 = 54.315 €
- Gesamt-Investition: 450.000 + 54.315 = 504.315 € — also 12,1 % über dem Kaufpreis
Bei einem Privatkauf ohne Makler reduziert sich die Last auf 488.250 € — knapp 8,5 % Aufschlag.
§3 GrEStG Befreiungen — verbreitete Irrtümer
- §3 Nr. 4 — Ehegatten / eingetragene Lebenspartner
- Übertragungen zwischen Eheleuten / Lebenspartnern sind vollständig GrESt-frei. Auch nach §3 Nr. 5 bei Vermögensauseinandersetzung im Zuge einer Scheidung.
- §3 Nr. 6 — Verwandte in gerader Linie
- Eltern, Kinder, Großeltern, Enkel, Urenkel — auf- und absteigend in gerader Linie. Stiefkinder eingeschlossen. Geschwister, Onkel, Tante, Cousine sind nicht §3-befreit (Seitenlinie). Häufiger Praxis-Irrtum.
- §3 Nr. 2 — Erbe und Schenkung
- Erbschaften und Schenkungen unterliegen nicht der GrESt, sondern dem separaten Erbschaft- bzw. Schenkungssteuerverfahren. Bei Übertragungen zu Lebzeiten an Kinder lohnt sich oft die Schenkung statt eines Kaufs — die Schenkungssteuer-Freibeträge nach §16 ErbStG (400.000 € pro Kind, alle 10 Jahre erneuerbar) liegen meist über dem Verkehrswert.
- §3 Nr. 1 — Bagatell-Grenze
- Kaufpreise bis 2.500 € sind GrESt-frei.
- §6a GrEStG — Konzernklausel
- Umstrukturierungen innerhalb eines Konzerns (95 %-Beteiligung, 5 Jahre Vor- und Nachfrist, UmwG-Umwandlung). BFH-Urteile 25.09.2024 und 21.05.2025 haben Detailfragen zur „herrschenden Person“ geklärt. Praxis: professionelle Beratung erforderlich.
Häufige Irrtümer rund um die Erwerbsnebenkosten
- „Notar = pauschal 1,5 %“: Die GNotKG-Tabelle ist degressiv. Bei kleinen Kaufpreisen (z. B. 80.000 €) liegt der prozentuale Anteil über 2 %, bei großen (1 Mio. €) unter 1 %. Die Anpassung der Notargebühren zum 01.06.2025 wirkt sich vor allem im mittleren Segment aus.
- „Makler zahlt der Verkäufer“: Seit dem 23.12.2020 gilt §656c BGB — bei Wohnimmobilien an Privatkäufer kann ein Makler die Provision maximal hälftig auf den Käufer abwälzen. Vorher war die volle Käuferprovision in einigen Bundesländern (z. B. NRW, Berlin, Hamburg) üblich.
- „Bewegliches Inventar mindert die Steuer“: Stimmt — Einbauküche, Sauna, Markisen, Möbel können separat im Vertrag mit realistischen Marktwerten ausgewiesen werden. Das mindert die GrESt-Bemessung. Aber: Finanzämter prüfen auffällige Splittings.
- „Erbschaft ist GrESt-frei, Schenkung nicht“: Beide sind nach §3 Nr. 2 GrEStG frei; sie unterliegen aber der Erbschaft- bzw. Schenkungssteuer mit eigenen Freibeträgen — siehe Erbschaftssteuer-Rechner und Schenkungssteuer-Rechner.
Wann ist GrESt im Kontext anderer Immobilien-Steuern relevant?
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie binnen zehn Jahren nach Anschaffung kommt zusätzlich die Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn ins Spiel. Bei Übertragungen innerhalb der Familie lohnt der Direktvergleich Kauf-vs-Schenkung-vs-Erbschaft — die Steuerlast unterscheidet sich teils erheblich, weil die Schenkungs-/Erbschaftssteuer Freibeträge gewährt, die GrESt jedoch nicht.