Mieterhöhung nach §559 BGB (8%) und §559e BGB (10% Heizungstausch) berechnen — mit Erhaltungs-Anteil-Abzug, Förder-Abzug und Kappungsgrenze 3/2/0,50 €/m² über 6 Jahre.
Modernisierung & Wohnung
Branche & Förderung
Details der Berechnung
Schritt-für-Schritt:
- Modernisierungs-Anteil = Gesamtkosten − Erhaltungsanteil (BGH-Pflicht): — €
- Pauschal-Abzug §559e Abs. 2 (15%, nur bei Heizungs-Branch): — €
- Förderungs-Abzug §559a (1:1 voll): — €
- Umlagefähig (nach allen Abzügen): — €
- Jährliche Umlage (× —%): — €/Jahr
- Monatliche Roh-Mieterhöhung (÷ 12): — €/Mt
- Kappungs-Limit (—): — €/Mt
Rechtlicher Hinweis: Berechnung nach BGB §§ 559, 559a, 559e (Stand 2026). Härtefall §559 Abs. 4 BGB nicht berücksichtigt — Mieter kann widersprechen, wenn Erhöhung wirtschaftlich unzumutbar (typisch > 30% Bruttoeinkommen). Indexmiete und Staffelmiete nicht im Anwendungsbereich.
§559 vs §559e BGB — welche Regel greift?
Für Modernisierungen unterscheidet das BGB seit 2024 zwei Umlage-Pfade. §559 BGB (Standard) erlaubt 8% der nach Erhaltungs- und Förderabzug verbleibenden Modernisierungs-Kosten pro Jahr. §559e BGB ergänzt seit dem GEG-Reform-Paket einen Sonderweg für Heizungstausch mit erhaltener öffentlicher Förderung: 10% statt 8%, dafür ein zusätzlicher 15%-Pauschal-Abzug für Erhaltungsanteile (§559e Abs. 2) und eine deutlich strengere Kappungsgrenze von 0,50 €/m² über sechs Jahre. Wer die Heizung tauscht, aber keine Förderung beantragt oder erhält, bleibt im 8%-Pfad des §559 — die 10%-Sonderrate ist an die tatsächliche Auszahlung gekoppelt.
Die drei Kappungsgrenzen über sechs Jahre
§559 Abs. 3a unterscheidet nach Ausgangsmiete: ab 7,00 €/m² netto-kalt sind 3,00 €/m² über sechs Jahre erlaubt; in günstigen Lagen unter 7,00 €/m² nur 2,00 €/m². Der heizungsspezifische §559e Abs. 3 setzt unabhängig davon 0,50 €/m². Der über die Kappung hinausgehende Roh-Anteil ist dauerhaft ausgeschlossen — er kann auch nach Ablauf der Sechs-Jahres-Frist nicht nachgeholt werden (BGH-Rechtsprechung zum Erhöhungs-Stop).
Erhaltungs-Anteil — der Pflichtabzug
Bevor die 8%- oder 10%-Rate greift, muss der Erhaltungs-Anteil aus den Gesamtkosten herausgerechnet werden (§559 Abs. 2 BGB i.V.m. BGH VIII ZR 81/19). Erhaltungs-Aufwand wäre auch ohne Modernisierung als Reparatur fällig gewesen — er ist nicht umlagefähig. Typische BGH-Quoten:
| Maßnahme | Erhaltungs-Quote |
|---|---|
| Fenstertausch (alte Einfachverglasung) | 30–50% |
| Heizungstausch (alter Kessel) | 20–30% · §559e ersetzt durch 15%-Pauschale |
| Fassadendämmung (defekter Putz) | 20–40% |
| Dach-Neueindeckung mit Dämmung | 50–70% |
| Bad-Sanierung (alte Fliesen, Sanitär) | 30–40% |
Beispielrechnung: Wärmepumpen-Tausch mit Förderung (§559e)
- Gesamtkosten Wärmepumpe: 30.000 €
- Erhaltungs-Anteil (alte Heizung wäre fällig gewesen, 5.000 €): 30.000 − 5.000 = 25.000 € Modernisierungs-Anteil
- 15%-Pauschal-Abzug §559e Abs. 2: 25.000 × 0,85 = 21.250 €
- Förderungs-Abzug §559a (BAFA 12.000 € voll 1:1): 21.250 − 12.000 = 9.250 € umlagefähig
- Jährliche Umlage 10%: 9.250 × 0,10 = 925 €/Jahr
- Monatlich: 925 / 12 ≈ 77,08 €/Monat roh
- Kappung §559e: 0,50 €/m² × 70 m² = 35,00 €/Mt → Erhöhung gekappt
- Neue Netto-Kalt-Miete: 560 + 35 = 595 €/Mt (8,50 €/m²)
Die rechnerische Differenz von 42 €/Mt zwischen Roh- und Kappungsbetrag ist für den Vermieter dauerhaft verloren.
Der häufigste Irrtum: «50%-Förder-Abzug»
In Mieterforen kursiert die Behauptung, bei GEG-Heizungen würden Förderungen nur zu 50% abgezogen. Das ist falsch. §559a BGB verlangt den vollen 1:1-Abzug aller objekt- oder maßnahmebezogenen Förderungen — KfW-Heizungs-Zuschüsse, BAFA-EH-Förderung, Landeszuschüsse — vor der Umlage-Berechnung. Die «50%-Regel» bezieht sich auf §71o Abs. 2 GEG: bei Wärmepumpen mit Jahresarbeitszahl ≤ 2,5 in unsanierten Vorkriegsbauten werden nur 50% der Heizungskosten als modernisierungsfähig anerkannt — eine Effizienz-Begrenzung, keine Förder-Quote.
Begleit-Berechnungen vor der Umlage
Die Umlage nach §559 setzt voraus, dass die geplante Heizung zur Gebäudehülle passt — die überschlägige Heizlast nach Hüllflächenverfahren zeigt, ob eine Wärmepumpe ausreicht oder Vorlauf-Probleme drohen. Bei energetischer Sanierung prüft die U-Wert-Berechnung der Außenwand, ob die Fassadendämmung als modernisierungsfähig angesetzt werden darf; Tauwasser- und Schimmel-Risiken nach Innendämmung lassen sich vorab mit der Taupunkt-Berechnung nach Glaser abschätzen — Mieter-Klagen wegen Feuchteschäden nach Modernisierung sind ein typisches Folge-Risiko.
Nicht im Anwendungsbereich: Härtefall-Einwand §559 Abs. 4 BGB (typisch ab Mietbelastung > 30% Brutto), Indexmiete (§559e Abs. 4 schließt 10%-Sonderrate aus), Staffelmiete, gewerbliche Mietverhältnisse. Die Ankündigungspflicht (§555c BGB, drei Monate Vorlauf) bleibt unabhängig vom Betrag bestehen.